Mes: Abril 2024

E l director del Hemisferio Occidental del FMI, Rodrigo Valdés, señaló que las proyecciones del organismo internacional para Chile en 2024 de un 2,0%, podrían tener una revisión al alza. Valdés contestó preguntas de los periodistas donde detalló las estimaciones del organismo internacional para la región. Donde resaltó la capacidad de recuperación del hemisferio y los desafíos para los países, entre los que se encuentra la seguridad.

Sobre la seguridad y el caso específico de Chile, el ex ministro de Hacienda reconoció que ‘es cierto que la delincuencia en Chile es prioridad para todos y lo mismo pasa en muchísimos países de la región, pero tengo que decir que algunos tipos de crímenes han aumentado en Chile, otros no’. ‘Y lo importante es que es mucho más baja aún que en el resto de la media de Latinoamérica’, señaló Valdés.

Con todo, reconoció que ‘hemos visto en los datos, y hemos hecho algunos trabajos que muestran que en general la debilidad de la seguridad es perjudicial para el crecimiento, y por lo tanto es importante invertir en eso’. Además, dijo que ‘Chile tiene la oportunidad de beneficiarse de muchas cosas, de la transición verde global. Tiene cobre, que es muy importante para la electricidad del mundo’. Asimismo, resaltó que ‘vemos con muy buenos ojos lo que están haciendo las autoridades en el Congreso para tratar de actualizar los procesos de permisos en Chile’.

En tanto, consultado sobre las proyecciones presentadas en el WEO de 2%, que está en la parte baja de lo estimado por el Banco Central, que espera un crecimiento entre 2% y un 3%. ‘Es importante siempre ver la previsión de WEO como una fotografía que no es tan oportuna como otras, porque cerramos nuestra previsión hace algún tiempo. Entonces, en particular, en el caso de Chile, la previsión de 2%, contra la de 2,5% que, por ejemplo, tienen hoy las autoridades. No incluye las cifras del Imacec de febrero que fueron más fuertes de lo esperado’, explicó Valdés. ‘Así que claramente tenemos riesgos de tener revisiones al alza’, agregó.

La industria lleva tiempo navegando por una tormenta perfecta de inflación, altas tasas de interés y debilidad general de la economía que la mantienen en una profunda crisis.
¿Brotes verdes en el mercado inmobiliario? Esa es la gran interrogante que tiene diversas respuestas en la industria. Y es que por un lado, hay quienes consideran que la parte más compleja de la larga y profunda crisis que ha golpeado al sector ya pasó, mientras que otros son más cautos y, si bien, en general hay coincidencia de que se ha comenzado a divisar luz al final del túnel, no es igual de nítida para todos.
El mercado inmobiliario, y el sector construcción en general, lleva un buen puñado de meses navegando en medio de una tormenta perfecta que combina dificultades para las personas para acceder a créditos hipotecarios, altas tasas de interés, complejas oportunidades de financiamiento para las empresas de la industria y la debilidad general de la economía, lo que se ha traducido en un desplome de la demanda y también una contracción importante de nuevos proyectos.
Situación que ha provocado la quiebra de cientos de constructoras y promotoras.
RELACIONADAS https://www.emol.com/noticias/Economia/2024/03/15/1124930/crisis-inmobiliaria-chile.html;https://www.emol.com/noticias/Economia/2024/02/02/1120476/china-economia-incertidumbre-fmi.html} Sin embargo, en el último tiempo han habido ciertas señales esperanzadoras, como el control de la inflación, la baja de las tasas promedio para acceder a créditos hipotecarios -aunque siguen en niveles históricamente altos-, medidas que prepara el Gobierno para ayudar a reactivar al sector y un mejor desempeño de la actividad económica en el país.
En ese sentido, Mario Portugal, director de consultoría de Tinsa, sostuvo que a fines del año pasado comenzó a notarse un cambio. “Durante el último trimestre de 2023, el mercado experimentó un incremento de los proyectos disponibles en comparación con los trimestres anteriores, con el ingreso de 38 proyectos nuevos. Si bien para el primer periodo de este año, se detectó un resultado levemente menor al periodo anterior, con la entrada de 34 nuevos desarrollos, creemos que ya hemos pasado por la parte más compleja de esta crisis”, añadió.

Así, el ejecutivo de la empresa consultora proyecta un aumento paulatino del ingreso de viviendas nuevas en la medida que la demanda y la inversión responda a las mejores condiciones económicas, como la baja de tasas y la menor inflación. “El mercado no internaliza de forma inmediata las mejoras de la economía, pero creemos que la recuperación será mucho más evidente hacia el final de este año y el inicio del 2025”, agregó.
Sin embargo, José Ignacio Maturana, gerente Inmobiliario de Norte Verde, es más cauto. Si bien subrayó que “la reducción de las tasas de interés es una señal positiva en este momento de complejidad del sector y que esta disminución puede ser el comienzo de un ciclo más favorable”, destacó que las tasas “siguen estando por sobre los niveles observados antes de la pandemia”.
En ese sentido, enfatizó en que esto último indica que “aunque haya mejoras, todavía queda camino por recorrer para recuperar completamente las condiciones financieras previas a la crisis”.
Por otro lado, aseveró que “la economía ha mostrado mejoras recientes, lo que ha beneficiado al sector. Sin embargo, el panorama sigue siendo desafiante y no se vislumbra un repunte claro en el futuro cercano”.
“Se espera una recuperación leve a partir del segundo semestre, principalmente debido al control de la inflación, aunque es poco probable que las ventas recuperen niveles prepandemia, incluso si mejora el acceso al crédito”, añadió.
A su vez, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, dijo a Emol que el mercado de las viviendas “espera con ansias un efecto de rebote en la venta de viviendas, que ha sido muy esquivo en los últimos años y que, aun a comienzos de año muestra deterioro”.
“El rebote de ventas en el sector comercio, abre la esperanza que los brotes verdes empiecen a mostrarse también en el sector de viviendas”, acotó.
Gleisner agregó que “si bien hay una cierta estabilidad en las tasas hipotecarias, todavía están sensiblemente por sobre las tasas del 2022 y comienzos del 2023. Y están muy lejanas de las tasas de los años 2018 -2019”.
En cuanto a su percepción sobre las mayores reacciones del mercado inmobiliario, el vicepresidente de Colliers comentó que “el mercado en general ha mostrado brotes verdes de arriendos en el sector de oficinas, que muestran un interesante crecimiento en la demanda de arriendos y el sector de bodegas que ha mantenido una actividad creciente en los últimos años”.
Sebastián Ortega, subgerente de consultoría y estudio de GPS Property proyectó que “en los próximos dos años debiéramos ver una reactivación sostenida en el mercado inmobiliario, particularmente en el segmento residencial que es el que se ha visto más golpeado por la crisis”.
“Hoy, mientras las personas no tengan acceso a créditos y sigan las restricciones bancarias con las tasas de interés, continuaremos solo viendo brotes verdes en áreas más específicas como el mercado de oficinas, industrial y de bodegas. Creemos que desde el Gobierno también debiesen promover mayores incentivos tributarios y subsidios que apunten a la compra de viviendas”, añadió.
En tanto, Sergio Novoa, gerente general en BMI Servicios Inmobiliarios detalló a Emol que las ventas anuales “han caído con respecto al año 2022 en un 28,36% y un 47,67% con respecto al 2021 si comparamos con el mismo cuatrimestre del año 2022, este indicador aumentó en un 3,26% y con respecto al anterior cuatrimestre crecieron en un 19,67%”.
“Estos datos sugieren que, aunque el mercado sigue afectado por la crisis, hemos comenzado a observar señales de estabilización durante los últimos períodos de 2023 en comparación con 2022”, complementó.
Sin embargo, agregó que “aunque es demasiado pronto para afirmar que estamos viendo signos de recuperación sostenida, el comportamiento positivo en las ventas podría indicar que este crecimiento podría darse durante 2024”.
Mientras que José Tomás Falcone, gerente de ventas de Activo Más Inversiones, comentó que “el mercado inmobiliario, como cualquier otro, atraviesa ciclos y en este momento, observamos una recuperación gradual, con tendencias positivas que se consolidarán a finales de 2024 y se estabilizarán a comienzos y mediados de 2025”.
En ese sentido, esperan la normalización de las tasas hipotecarias ya que según dijo, “los criterios hipotecarios se encuentran en una tendencia bajista, recuperando su nivel promedio histórico del 4% en los próximos trimestres”.
Y en segundo lugar, sostuvo que la recuperación del mercado inmobiliario “está más cerca de lo que pensamos y se espera una mayor estabilidad a partir de finales de 2024 y comienzos de 2025”.
“Esto está quedando reflejado en el aumento en los lanzamientos de proyectos en blanco. El primer trimestre de 2024 se ha experimentado un repunte significativo, con 6 nuevos proyectos inmobiliarios de gran envergadura”, complementó.
Ahora bien, Falcone enfatizó en que aunque estos lanzamientos actuales apuntan a una mejora del mercado, “esta se materializará en el mediano plazo, entre 2026 y 2027, debido al tiempo de construcción de los proyectos”.
En tanto Cristóbal Tirado, gerente comercial en Chile Sotheby’s International Realty, consideró que el repunte es segmentado.

Esto, porque en el segmento de casas y departamentos en la zona oriente “hay efectivamente mayor interés que hace seis meses y eso lo notamos sobre todo en el segmento entre 8 y 20 mil UF”.
Tirado detalló que se ve reflejado en sectores como La Dehesa, “donde hay mucha oferta y eso ha dinamizado el mercado. Respecto de los precios, no vemos caídas ni tampoco aumentos relevantes, por lo que se mantienen estables”.
En este tramo, dijo, “el principal impulsor de la venta es la caída en la tasa de interés y el mayor control de la inflación. Es un segmento muy sensible a las señales que entrega la economía”.
Sin embargo, subrayó que “hay mucha gente que está esperando que bajen más las tasas, pero es aconsejable que se acostumbren a esta nueva realidad y que tengan claro que no van a llegar a los niveles de 2018 o 2019”.

Los consejeros del Banco Central analizaron las opciones de reducir la Tasa de Política Monetaria en 75 o 100 puntos base en la reunión del 2 de abril, pero por unanimidad concordaron en la primera opción, considerando más bien factores tácticos y no sorprender a los mercados, de acuerdo con la minuta del encuentro. ‘Hubo acuerdo entre los consejeros en que las opciones de reducir la TPM en 75 o 100 pb parecían las más adecuadas. Ambas satisfacían la necesidad de seguir reduciendo la TPM de forma importante, reflejando de mejor forma el avance de la economía en la resolución de los significativos desequilibrios macroeconómicos y el proceso de convergencia inflacionaria’, indicó el acta de la reunión.

El documento señaló que la opción de bajar la tasa en 75 pb ‘otorgaba mayores grados de libertad en caso de que algunos supuestos del escenario central no se cumplieran según lo previsto, particularmente aquellos que consideraban que algunos de los fenómenos recientes, como el alza de las presiones de costos, tenían un carácter transitorio. También si se materializaba una recuperación de la actividad y la demanda interna más rápida que presionara al alza la inflación’.

El Fondo Monetario Internacional (FMI) actualizó ayer las proyecciones de crecimiento globales. Mientras para el mundo prevé un dinamismo en 2024 y 2025 de 3,2% (lo mismo que se estima ocurrió en 2023), para Chile pronostica que la expansión de este año será de 2%, una décima por encima de la proyección previa. Para 2025 anticipa que el PIB de Chile avanzaría en 2,5%. Por lo tanto, de acuerdo con esa entidad, Chile crecerá este año y el próximo al mismo ritmo que América Latina y el Caribe en su conjunto (2% y 2,5%), pero por debajo del mundo.
‘La economía mundial ha sido sorprendentemente resistente, a pesar de importantes aumentos de las tasas de interés por parte de los bancos centrales para restaurar la estabilidad de precios’, indicó el FMI en su comunicado.
El ritmo de expansión global ‘es bajo según estándares históricos, debido tanto a factores de corto plazo, como los costos de endeudamiento aún elevados y el retiro del apoyo fiscal, como a los efectos de más largo plazo de la pandemia de covid-19 y la invasión rusa de Ucrania; débil crecimiento de la productividad; y una creciente fragmentación geoeconómica’, agregó el FMI.
‘La proyección más reciente para el crecimiento global dentro de cinco años ––3,1%–– está en su nivel más bajo en décadas. El ritmo de convergencia hacia niveles de vida más altos para los países de ingresos medios y bajos se ha desacelerado, lo que implica una persistencia de las disparidades económicas globales’, añade.
PIB por habitante
En cuanto al Producto Interno Bruto (PIB) por habitante, las cifras indican que Chile se mantendrá en el séptimo lugar más elevado por quinto año consecutivo al incluir todas las economías de América Latina y el Caribe (ver infografía). Medido en paridad de poder adquisitivo con dólares internacionales de 2017, el PIB per cápita chileno de 2024 sigue en el tramo de los US$ 24 mil, del cual no ha salido desde 2021. Este año llegaría a US$ 24.760. En otras mediciones (como con dólares constantes), el lugar de Chile en el contexto regional es similar.
Si solo se consideran los países latinoamericanos, el PIB por habitante (que resulta de dividir todo lo producido por el país por el total de su población) de Chile es el segundo más elevado, luego del de Panamá.
Mejor inflación
Para el mundo, el FMI espera que la inflación general se reduzca de un promedio anual del 6,8% en 2023 a 5,9% en 2024 y 4,5% en 2025.
Por otra parte, el FMI también proyectó que la inflación promedio en Chile en 2024 será de 3,18%. Ese número está muy por debajo de lo que el propio Banco Central de Chile prevé, de acuerdo con el reciente IPoM de marzo: 3,8%.
3,2%
de crecimiento de la economía mundial espera el FMI para 2024 y 2025.

Con el cambio en los límites, el fondo A podrá tener el 20% de sus recursos en estos instrumentos hacia 2027. El ajuste podría golpear a algunos activos tradicionales.
La fiebre por los activos alternativos, es decir, aquellas inversiones que van más allá de las tradicionales acciones y bonos, se ha intensificado en los últimos años. “A nivel global, en los últimos 20 años, esta categoría ha pasado de un tamaño de US$ 500.000 millones a más de US$ 6 billones, con un crecimiento mucho más acelerado que los mercados públicos”, dice Joaquín Rhodius, director comercial de Betterplan. “Encuestas a family offices internacionales revelan que su posicionamiento puede llegar a entre un 30% y 45%, e incluso más del 50%” en este tipo de activos, agrega.
Y los reguladores locales no han querido quedarse atrás. Luego de recibir un informe de la Superintendencia de Pensiones, el Banco Central anunció que aumentará los límites de inversión en activos alternativos para los fondos de pensiones. Con incrementos en todos los multifondos, el A pasará de un 13% actual a un 20% en 2027 y el E, de 5% a 6%. Y, dado el peso que tienen las AFP en el mercado financiero local, varios comienzan a ver el posible efecto de esta medida.
Pero algunos recuerdan algo: “La inversión en activos alternativos por parte de los fondos de pensiones se concentra principalmente en inversiones en el extranjero”, dice Nicolás Desormeaux, gerente de productos alternativos en LarrainVial Asset Management.
De todos modos, podría haber un impacto a nivel local. “Afectará de alguna forma a los otros tipos de activos que compiten por una parte de los fondos previsionales”, dice Bolivar Díaz, socio en Pacífico Research. De hecho, el Banco Central calcula que, con el cambio, se podría producir una reasignación desde otros activos tradicionales u otros activos alternativos locales equivalente a US$ 1.500 millones.
Fernando Montalva, gerente de negocios de MBI Inversiones, advierte que normalmente las AFP tienden a sobreponderar fondos “internacionales muy grandes y managers con un track record muy largo y comprobado”. Con todo, asegura que la extensión de los límites es una “buena noticia” para el mercado local.
Al cierre de 2023, las gestoras locales gestionaban $22,9 billones (de esos billones de 12 ceros) en estos activos, un alza de 7,4% frente a 2022 —tras aumentos de 11,6% y 49,2% en los años previos—. Y, a nivel de administradoras, LarrainVial Activos es la que más patrimonio gestiona, con $2,52 billones, seguida de Compass Group ($2,03 billones) y Picton ($1,66 billones).
Y pese a que los favoritos de las AFP han sido los fondos de private equity extranjeros, Díaz cree que es “bastante probable” que las administradoras comiencen a aumentar su asignación a activos alternativos locales. “En particular, en activos inmobiliarios, de capital privado e infraestructura, que son activos donde los fondos de pensiones de países desarrollados han concentrado históricamente sus inversiones alternativas”.
No obstante, Desormeaux, de LarrainVial, recuerda que a marzo de 2024, del total de activos alternativos invertidos por las AFP, un 18% correspondía a instrumentos locales y un 82% a internacionales. “Por esto, si bien podría tener un efecto en los alternativos locales (especialmente en mutuos hipotecarios endosables y acciones de sociedades por acciones o sociedades anónimas vía ScaleX), mi impresión es que el mayor impacto se verá en un aumento en la inversión internacional”, dice.
Rearmando el puzle
Lo claro es que se avecinan cambios. “Las AFP actualmente utilizan un porcentaje elevado de su límite actual en activos alternativos, especialmente en internacionales”, recuerda Díaz, de Pacífico Research. “Se podría suponer que utilizarán el nuevo límite desinvirtiendo en otros activos”, agrega.
De acuerdo con el Banco Central, la ampliación de los límites equivale al 3% agregado de los fondos de pensiones (unos US$ 6.000 millones). Así, “se evalúa que, si se destinara un 25% de dicha holgura a inversión en el mercado local, implicaría una potencial reasignación desde otros activos tradicionales u otros activos alternativos locales equivalente a US$ 1.500 millones”.
El emisor concuerda con que la mayoría de las posiciones se destinarán al extranjero. Y dada la forma en la que funcionan estos instrumentos, la “holgura” no se utilizaría de forma inmediata. “Una parte importante de las inversiones en AA no son inversiones efectivas, sino compromisos de inversión futura”, remarca. De hecho, actualmente, US$ 10.000 millones son inversiones efectivas, mientras que los compromisos alcanzan unos US$ 6.000 millones.
Con esto, incluso en un “escenario estresado”, el Central ve poco impacto. Si “se asume que un 50% de la holgura de inversión adicional se invierte en el mercado local, y un 50% se invierte en el exterior, entonces el potencial efecto de sustitución en el mercado local alcanzaría a US$ 3.000 millones”, acota. “Sin embargo, si se considera que solo un 60% se invierte de manera inmediata y el 40% restante se compromete como inversión para el futuro, entonces el efecto potencial de sustitución de activos sería más bien cercano a los US$ 1.800 millones”. Por esto, confía en que los ajustes de portafolio podrían ser absorbidos “sin alterar el normal funcionamiento del mercado financiero local”.